海外不動産の購入は相続税対策になるのか？

ここ数年で「海外不動産」≒「節税」といったイメージを持つようになった方が多いかと思います。節税対策も「個人の給与所得」「法人の法人税」「相続税」など様々な対象があります。 海外不動産を活用して所得税対策が可能だというイメージをお持ちの方は多いですが、果たして海外不動産は相続税対策にはなるのか？日本との違いは？これらについて以下に記載致します。

不動産を活用した相続税対策は様々なものがあります。

日本では現金1億円を保有し相続が発生した際、その相続税評価額は1億円のままであり、そのまま1億円が課税対象になります。土地は相続税路線価（国税庁規定）という指標により計算されます。路線価は時価の約8割のため、自己利用の土地を保有しているだけでも現金の相続と比較しても約2割の評価減です。土地の上に賃貸用の建物がある場合には、自己利用よりもさらに評価減が期待でき、現金と比べ大きな相続税対策になります。

（土地の相続税評価の計算は複雑なため、一般的に実勢価格の6割から8割程度と認識していれば大きな差異はありませんが、正確な数字の把握には相続税に強い税理士に相談するようにしてください。）

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額から簡単に計算できます。自己利用の建物は、固定資産税評価額が相続税評価額となり、賃貸中の建物は固定資産税評価額の70％です。

自己利用の建物を購入することで、現金の相続と比べると約3割の評価減が期待できます。さらに建物も賃貸することにより、約3割が減額されます。賃貸中の建物においては、実勢価格と比べると、相続税評価額は約5割も下がる計算になります。

海外の不動産には、路線価の設定も固定資産税評価額の設定もないため、日本の不動産と同じ評価方法を取ることができません。相続税評価額は時価となり、日本の不動産のように現金と比べ不動産で保有することによる評価額の減額ができません。

つまり、「時価＝いまいくらで売れるか」を把握し、それが相続税評価額となります。

日本で相続税を納める必要があります。

また、海外の不動産は日本円で評価する必要があり、当然ながら為替の影響を受けます。日本の不動産は時価と相続税評価額に乖離が生じる（時価＞相続税評価額）ため、この差分が相続税の節税対策になります。一方で海外では、時価と評価額に乖離が出ない（時価≒評価額）ため、現金相続と変わらず相続税対策にはなりません。

相続税に限らず節税ができるに越したことはありませんが、これが主目的になりすぎてしまうと、国内であっても海外であっても不動産そのものの価値をみる意識が薄れ、不動産投資に失敗する可能性が高くなります。投資を行う前には資産価値や収益に目を向け、節税対策はオプションであるという認識のもと実施していくことが望まれます。