はじめに
私たちが不動産投資を実施する際に、「どのようにして資金調達を行うべきか？」ということが大きな問題の1つになります。近年、海外不動産が普及するにつれて、金融機関では新たな融資商品が設計されております。今回は海外不動産投資を取り組む際に非居住者でも利用できる不動産担保ローンに着目していきたいと思います。
金融機関の種類について
みなさんが「金融機関/銀行」と聞いたときどのようなイメージをお持ちでしょうか？私たちの身の回りには様々な金融機関がありますが、その全てが融資をしてくれるわけではありません。まず融資を行ってくれる金融機関を見ていきましょう。
① メガバンク・・・三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行 、他
② 地方銀行・・・りそな銀行、千葉銀行、東京スター銀行、香川銀行、他
③ ノンバンク・・・三田証券、セゾンファンデックス、三井住友トラストローン＆ファイナンス、他
④ その他金融機関・・・日本政策金融公庫、SBJ銀行、他
上記金融機関ではこれまで海外不動産の購入資金に関して融資実績がある一部となっております。
不動産担保ローンについて
不動産担保ローンと言っても、担保に入れる不動産に関して２通りのパターンが考えられます。1つ目は日本国内に所有している不動産、2つ目は海外に所有している不動産/新しく購入しようとしている不動産です。
日本国内に既に所有している不動産を担保提供する場合、どの金融機関でも対応したことがあるため比較的スムーズに融資審査が進むでしょう。
しかし、海外不動産を担保提供する場合では、日本国内の金融機関では融資が調達しにくいというのが現状です。例えば自然災害などで物件価値が毀損したときに不動産の所在地が海外にあると、物件の現場確認を早急に対応できないというのが理由の一つです。そのため、万が一のリスクを想定した上で、保守的な判断を下し融資を行わない、または最小限とする金融機関が多いのです。
また、「どの金融機関が海外の不動産を担保に入れられるのか？」という点では、上記黒太字で記載した5つの金融機関ではアメリカ不動産(※エリア条件あり)を担保としたローン商品が既に設計されております。対応可能エリアは各金融機関により異なりますが、これらの金融機関では先ほど述べたようなリスクを想定した商品設計となっているため、融資実行手数料や金利が2.8〜6.0 %程度かかるという事情もあります。
まとめ
日本国内の金融機関における融資状況や非居住者でも利用できる不動産担保ローンに関して見てきました。どの国/エリアの物件を購入したいのかによって、資金調達を行う金融機関が変わってきます。それにより融資額・金利・返済方法や期間などが変わってくるため、投資のパフォーマンスにおいては大きな影響をもたらすものと考えられます。物件購入の際には物件の立地や利回り等の諸条件はもちろんですが、融資条件に関しても目を光らせて投資の意思決定を行うことが肝要です。
＜参考資料＞
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/domestic/financing/hawaii/
https://www.jt-corp.co.jp/jp/2019/12/02/23798/?t=jn
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