開発案件投資と既存案件投資

ノウハウ リスク 工事

様々な投資対象がある中で、多様な投資案件に関わってきた経験から、「新興国における開発案件への投資は、前提となるリスクを検証しない場合は博打である」が自論です。本記事では、投資したつもりが博打だった(投機)が減り、認識ないリスクを背負う方が減ることを目的にしています。

開発案件投資と既存案件投資

日本で紹介される海外不動産投資案件は、いくつかの形態に分類できます。この記事で取り上げる切り口は、竣工済みか竣工前のものかという切り口です。

竣工済みとは、すでに建物が完成していてすぐに引き渡しを受けられるものです。既存案件投資はこちらを指します。竣工前のものとは、海外ではプレビルド物件と言われることが多いのですが、建物の計画段階か建築中のもので建物の竣工を待って引き渡しを受ける必要があるものです。開発案件投資とは、こちらを指します。

それぞれ、メリット・デメリットがあります。

メリット

既存案件投資
  • 現物を見て投資判断を行える点
  • 対象物件の過去から現在の売買や賃貸の取引履歴を確認し、予算の実現性を把握できる点
  • 決済後すぐに引き渡しを受けられる点
  • 開発案件投資
  • 最新設備を備え、機能性高い、トレンドを踏まえた物件に投資できる点
  • 代金の支払が、契約から竣工までの間(長いものでは3年超)で分割払いとなるケースが多く、一度に大きな資金を用意しないで済む点
  • 成長しているマーケットでは、竣工までの数年間に物件価格が上昇する可能性があること
  • 竣工前の全額払い込み前の状況で転売し利益確定することもできる点(国や案件に拠ります)
  • デメリット

    既存案件投資
  • 設備や建物が古い場合、経年による補修や交換などが発生し、予定外の支出が発生しうる点
  • 開発案件投資
  • 対象案件の売れ行きが悪い場合、開発中に開発者の資金繰りが悪化した場合などに工事が止まる、長期化する、最悪は建物が完成せず投資した資金を失う可能性がある点
  • 出来上がった物件が、パンフレットや事前説明とは異なる内容であることも多い点
  • 引き渡しまでが長い場合、長期で資金が寝ることになる点
  • 引渡し時の需給バランスが崩れている場合、空室の長期化や売却ができないなど流動性を失うケースがある点
  • バイアスがかからないよう留意していますが、リスクの振れ幅に対しての期待するリターンのバランスが悪い印象を受けると思います。結果的にどちらが儲かるかは分からない中で、儲かりそうだという期待だけでなく、可能性あるリスクの振れ幅が許容しうるかどうか検討した上で、投資判断をしてください。

    まとめ

    開発案件への投資に批判的な内容に受け止められたのではないでしょうか。リスク許容度を超える投資、事前にリスクを認識せずに判断されてる投資が多いと感じているため、注意喚起も意図して記事にしました。

    私自身、複数の開発案件に投資し利益も得ました。どのような案件なら利益が得やすいという私なりの方程式もありますが人によって取れるリスク許容度は異なるので、個別に利益実現のための選択方法を因数分解してあげる必要があります。一概に開発案件を否定するものでなく、リスクを踏まえて余裕資金の範囲で無理のない投資判断をするようにして下さい。

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